El estudio actualizado al cuarto trimestre del año 2008, señala que el valor promedio por metro cuadrado de terreno para el Gran Santiago, se sitúa en UF 8.28, lo que respecto al tercer trimestre de este año experimenta un leve incremento del 1.0%.

La problemática persiste, la inexistencia de grandes paños es casi nula, lo que se traduce en la expansión de la ciudad hacia sectores periféricos cuyos valores, ya sea por topografía de suelos, o bien, por lejanía con los grandes centros cívicos, tienen menos valor; y a su vez, el reciclaje de propiedades ubicadas en sectores más centrales o ya consolidados, han generado algunas distorsiones en los valores tomados para los análisis.

Segmentación del valor del suelo por zonas

De acuerdo a una agrupación geográfica del valor del suelo en el Gran Santiago, la Zona Centro representada por la comuna de Santiago, tiene un valor promedio de UF 14.77 por metro cuadrado, seguida por las comunas de la Zona Oriente con un promedio de UF 7.96 por m². El resto de las comunas agrupadas en la Zona Norte, Poniente y Sur, arrojaron valores entre UF 3.35 y UF 5.82 por metro cuadrado.

Los valores por metro cuadrado de la muestra analizada para el segundo trimestre de este año oscilan entre UF 0.21 y UF 50, registrados en las comunas de Lo Barnechea y Providencia respectivamente.

En cuanto a la concentración de la oferta para el trimestre analizado, las comunas de la zona oriente concentran el 65% de la oferta, seguida por la zona norte con un 12%; la zona sur con un 9%, la zona centro con un 8% y la zona poniente con un 6%.

Proyección del valor por metro cuadrado

En cuanto a tendencia, las estimaciones realizadas sobre el valor promedio en el metro cuadrado para el Gran Santiago han sido concordantes con el resultado del precio real registrado trimestre a trimestre, a pesar que éstas fueron realizadas bajo un escenario más optimista, se obtiene una distorsión histórica en la proyección de UF 0.49.

Para el primer trimestre de 2009 se espera una tendencia negativa, como reflejo de la menor actividad registrada en los últimos meses del año 2008, a su vez, tampoco se estiman cambios drásticos en la oferta, por lo que el valor por metro cuadrado promedio no debería alterarse demasiado.

De acuerdo a las cifras, se espera que para el primer trimestre del 2009 el valor por metro cuadrado se aproxime a UF 8.0, lo que implicaría una caída del 3.4% respecto al cuarto trimestre de 2009, y de un 7.0% para los últimos doce meses.

Las cifras hay que mirarlas con cautela y bajo el actual escenario del mercado, pues como son mediciones de corto plazo, sus resultados obedecen a la coyuntura económica del momento, y no necesariamente implica una pérdida en el valor de la propiedad, pues la plusvalía de los bienes raíces debe medirse siempre en el largo plazo, considerando además otros factores que pueden potenciar el valor final de la inversión realizada.

Estos vaivenes son necesarios para realizar ajustes en el mercado, y darle a los activos –en este caso los terrenos-, un valor justo en función de las potencialidades del bien y de su entorno.