Respecto al primer trimestre de este año, lo sucedido entre abril y junio es más alentador ya que las ventas de viviendas nuevas experimentaron un alza del 22,6%, motivado por el explosivo crecimiento en dicho período en la venta de casas (85,3%), mientras que los departamentos crecieron de 5.302 unidades vendidas al primer trimestre de este año a 5.926 unidades comercializadas entre abril y junio del 2009 (11,7%).

En este rubro un factor positivo han sido las diferentes campañas lanzadas por las inmobiliarias en conjunto con algunos bancos para liquidar el actual stock, lo que junto a atractivos descuentos en los valores de las propiedades, tasas de interés especiales, promociones adicionales entre otros, lograron estimular a la demanda.

La conducta del comprador actual ha cambiado, pues la compra de una vivienda siempre se ha catalogado como una compra racional, pero hoy en día, vemos que el cliente se ha vuelto más sensible a las promociones tipo retail, modificando su conducta de compra, prefiriendo viviendas que estén dentro de dichas campañas especiales de fin de semana o venta nocturna, muchas veces sin descuentos importante en el precio ni en la tasa de interés del crédito, sino que, básicamente motivado por el efecto sicológico de la percepción de una liquidación u oportunidad que no se les había presentado.

VENTA DE VIVIENDAS USADAS
No existen muchos cambios en este mercado, ya que de acuerdo a cifras del CBR de Santiago la proporción de ventas de viviendas se mantiene en su promedio histórico del 50% para viviendas nuevas y usadas. Sí, se ha experimentado una menor velocidad de ventas para este tipo de propiedades, que va en respuesta a la actual coyuntura de mercado, lo cual en algunos casos ha generado una disminución en los precios de oferta (15% menos).

No obstante aquello, este tipo de propiedades sigue siendo atractiva para la demanda, puesto que en muchos casos la relación precio-calidad-ubicación supera inmejorablemente a la de viviendas nuevas, sin considerar además que los gastos de habilitación son comparativamente mucho menores que los asociados a una vivienda de primera transferencia.

Estas ventas se han visto ralentizadas por la situación económica general del país, que presenta una inseguridad laboral con un tasa de desempleo en crecimiento, lo que crea una incertidumbre del futuro de la economía. A esto hay que agregar la falta de incentivos de las autoridades para el sector inmobiliario.

Por el contrario, se muestran señales de desincentivo, como la entrada en vigencia, desde el primero de julio recién pasado, de la modificación introducida al artículo 21 del DL 910 del año 1975, por el Art. 5 de la Ley 20.259, que otorgaba la franquicia del 65% del IVA a la construcción de viviendas nuevas. En nuestra opinión, esta aplicación del IVA a las viviendas debe ser eliminada o al menos postergada hasta que entremos en una etapa de recuperación económica y crecimiento.

CREDITOS HIPOTECARIOS
Ejecutivos del sector han señalado durante la semana que el mercado hipotecario ha dado señales de recuperación. Las ofertas inmobiliarias, el ajuste de las tasas y los subsidios estatales han provocado movimientos interesantes en el rubro.

Si bien, el primer trimestre del año fue lento, las instituciones financieras, especialmente los bancos, han detectado un repunte en los créditos hipotecarios, apoyado por las señales positivas de la autoridad en cuanto a bajas continuas en la TPM, que poco a poco han sido internalizadas por las instituciones financieras. Se suma además, el llamado que hiciera hace pocos días el Ministro de Hacienda, Andrés Velasco, a los bancos para que traspasen las bajas tasas a los créditos hipotecarios, más aún cuando el ente rector anuncia que la TPM se establece en un 0,5%.

La entrada de nuevos actores al mercado de los créditos hipotecarios (cajas de compensación) debería aumentar la competitividad y favorecer a la demanda con mejores condiciones crediticias y quizás con una flexibilización en los estándares de evaluación de riesgo a los sujetos de crédito.

PERSPECTIVAS
Coincidiendo con las palabras señaladas por Tomás Izquierdo (Panorama Inmobiliario Junio 2009 – Gemines Asesoría Inmobiliaria-), las expectativas respecto al futuro del sector inmobiliario y de la construcción irán mejorando gradualmente, en la medida que las ventas inmobiliarias muestren mejores números, que se acote el nivel de sobre stock y, principalmente, se anticipe una recuperación en el crecimiento económico global. Aunque es prematuro señalar una reactivación de la inversión, se puede estimar que en la medida que las proyecciones económicas se vayan materializando en los próximos trimestres, comenzarán a reaparecer los proyectos de inversión, particularmente en el sector habitacional.

Todo ello dependerá, en gran medida, de las señales y medidas que tomen las autoridades, para reactivar el sector inmobiliario, siendo este uno de los sectores con más efecto multiplicador en la economía.